Taloyhtiön ikkunaremontti on iso hanke, joka on ajankohtainen monelle suomalaiselle taloyhtiölle. Korjausvelka kasvaa kasvamistaan ja ARA:n energia-avustusta jaetaan sellaisenaan enää kahden vuoden ajan. Isännöintiliitto on useasti ottanut kantaa taloyhtiöiden remonttien tärkeyteen sekä siihen, että taloyhtiöissä pitäisi panostaa enemmän mm. ikkunaremonttien suunnitteluun pidemmällä aikajänteellä. Myös Rakennusteollisuuden viimeaikaiset tutkimukset osoittavat, että isojen taloyhtiöremonttien tarve vain lisääntyy.

Taloyhtiön ikkunaremonttiin ei kuitenkaan kannata valita kumppania kevyin perustein, koska projektit voivat olla taloyhtiön koosta riippuen todella suuria, hintavia ja haastavia. Me Lammin Ikkunalla olemme erikoistuneet taloyhtiöiden ikkunaremontteihin ja toteuttaneet erikokoisia hankkeita jo noin 50 vuoden ajan ympäri Suomea. Pyrin tässä blogikirjoituksessa avaamaan taloyhtiön ikkunaremontin vaiheita ja antamaan käytännön vinkkejä taloyhtiön hallitukselle, mihin remonttiprojektissa kiinnittää huomiota. Jakamani vinkit sopivat niin kerrostalon ikkunaremonttiin kuin rivitalon ikkunaremonttiin.

Taloyhtiön ikkunaremontin vaiheet

Taloyhtiön ikkunaremontti on monivaiheinen hanke. Keskeinen rooli ikkunaremontin toteuttamisessa on taloyhtiön hallituksella, taloyhtiön yhtiökokouksella ja urakoitsijalla. Taloyhtiön näkökulmasta on tärkeää kiinnittää huomiota projektin suunnitteluun ja kilpailutukseen. Lisäksi taloyhtiöiden kannattaa panostaa urakoitsijan toimintamallin läpikäymiseen. On hyvä muistaa, että ikkunat ovat taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiöiden ikkunaremontit pitävät sisällään seuraavat vaiheet:

1. Suunnittelu ja projektin aloittaminen
2. Kilpailutus ja neuvottelut
3. Toteutus asennuksesta takuutarkastukseen

1) Taloyhtiön ikkunaremontin suunnittelu ja projektin aloittaminen

Suunnittelu lähtee liikkeelle taloyhtiön tarpeesta. Keskeisiä syitä toteuttaa ikkunaremontti taloyhtiössä ovat mm. ikkunoiden huono kunto, käytettävyysongelmat, energiansäästö (etenkin iäkkäämmissä taloyhtiöissä), ilmanvaihtoon liittyvät ongelmat tai huono mobiiliyhteyksien ja netin kuuluvuus sisätiloissa. Hankinnan tahtotilan selkiydyttyä kannattaa ikkunaremontin tarve vielä kartoittaa ulkopuolisen tahon kanssa. Me Lammin Ikkunalla teemme mittaus- ja kuntotarkastukset taloyhtiöille maksutta.

Projektin alussa kannattaa miettiä, lähteekö taloyhtiö viemään hanketta eteenpäin hallituksen ja isännöitsijän voimin vai tarvitaanko ikkunaremontin suunnitteluun ulkopuolista apua. Jos taloyhtiöstä ei löydy ammattitaitoa tai kokemusta, kannattaa projektiin aina valita ulkopuolinen suunnittelija. Omasta kokemuksestani voin sanoa, että monissa toteuttamissani kohteissa taloyhtiön ulkopuolisen suunnittelijan ja valvojan käyttö on ollut tärkeää. Ison kerrostalon ikkunaremontti edellyttää usein ulkopuolisen valvojan valintaa, jos rakennuksessa uusitaan kymmenien asuntojen ja useiden rappujen ikkunat. Pienen rivitalon ikkunaremontti voi puolestaan sujua helpommin ilman ulkopuolista suunnittelijaa tai valvojaa.

2) Taloyhtiön ikkunaremontin kilpailutus ja neuvottelut

Taloyhtiön ikkunaremontin kilpailuttaminen lähtee liikkeelle tarjouspyyntöjen lähettämisestä urakoitsijoille. Tässä usein isännöitsijä auttaa taloyhtiön hallitusta. Tarjouspyyntöä kirjoitettaessa tulee miettiä, millainen kokonaisuus ikkunaremontista halutaan. Tässä muutamia asioita, joihin kiinnittää huomiota:

• Tuotteiden ominaisuudet, kuten U-arvo, ääneneristävyys ja radiosignaalien läpäisevyys
• Ikkunoiden sävymaailma, lasitukset ja lisävarusteet (esim. kaihtimet, venttiilit)
• Asentamiseen liittyvät seikat, kuten miten ikkunaremontti halutaan toteuttaa, käytetäänkö nostimia ja miten siivous hoidetaan
• Urakoitsijan kotimaiset tuotteet ja suomalainen omistajuus
• Urakoitsijan näkemykset vastuullisuudesta, ympäristöystävällisyydestä ja kierrättämisestä

Kun tarjouspyynnöt on saatu, on aika tehdä tarjousvertailu. Huomiota kannattaa kiinnittää tarjousten ”tasapäistämiseen” ja siihen, että tarjousten sisältö vastaa pyydettyä. Tässä yksinkertainen esimerkki tarjousten tasapäistämisen tärkeydestä:

Jos tarjouspyynnössä on ollut tarkat ikkunakaaviot, ikkunavalmistajat tarjoavat tuotteet ja asennuksen niiden mukaisesti. Mallit ja kappalemäärät on selkeästi listattu, eikä poikkeamia juurikaan tule tarjousten välillä. Jos taas tarjouspyyntö on jätetty tyylillä ”mene katsomaan ja tarjoa”, on tarjouksissa usein paljonkin eroavaisuuksia.

Neuvotteluissa käydään ikkunaremontin tarjoukset läpi asianosaisten kesken. Neuvotteluissa kannattaa kiinnittää huomiota tarjoussisällön lisäksi ikkunavalmistajan aikaisempiin referensseihin, asennuksen projektisuunnitelmaan ja jälkimarkkinointiin. Jälkimarkkinoinnille on vaikeaa osoittaa arvoa neuvotteluvaiheessa, mutta taloyhtiön hallitus voi kuitenkin tiedustella, miten ikkunaremontin urakoitsija lupautuu hoitamaan reklamaatiotilanteet. Taloyhtiön ei myöskään pidä unohtaa tarjousten hintaa – usein paras kumppani löytyy tarkastelemalla kokonaisuutta, ei vain hintariviä.

Kun neuvottelut on hoidettu ja mahdolliset tarkennukset tehty tarjouksiin, on aika tehdä päätös. Päätöksen ikkunaremontista tekee aina yhtiökokous. Esimerkkejä on tilanteista, joissa taloyhtiön hallitus on tehnyt ”päätöksen” ikkunaremontin aloittamisesta, mutta se äänestetäänkin alas yhtiökokouksessa. Tähän on hyvä varautua esittelemällä kokonaisuus niin, että ikkunaremontin tarve ja hyödyt ymmärretään.

3) Taloyhtiön ikkunaremontin toteutus asennuksesta takuutarkastukseen

Kun urakoitsija on valittu, alkaa projektin toteuttaminen. Ensin lyödään lukkoon projektisuunnitelma ja aikataulu sekä tehdään mallihuoneisto. Mallihuoneisto on projektiorganisaatiolle tarkoitettu vaihe, jossa katsotaan, että tuotteet ja asennusjälki on sitä, mitä sen pitääkin olla. Mallihuoneiston läpikäynti ei ole koko taloyhtiölle tarkoitettu yleisötilaisuus, vaan siihen osallistuu urakoitsijan lisäksi taloyhtiön hallitus, isännöitsijä ja valvoja. Jos taloyhtiö haluaa tarjota mahdollisuuden kaikille asukkaille käydä tutustumassa mallihuoneistoon, se on itse tästä menettelystä vastuussa. Kun mallihuoneisto on hyväksytty, alkaa varsinainen urakka.

Ikkunaremontin keskiössä on aktiivinen tiedottaminen. Isännöitsijä tekee urakoitsijan valinnasta tiedotteen taloyhtiölle, minkä jälkeen urakoitsija hyppää tiedottajan rooliin. Kahta viikkoa ennen urakan aloittamista tehdään yleinen tiedotus ikkunaremontista esimerkiksi taloyhtiön porraskäytävien ilmoitustauluille. Huoneistokohtainen tiedotus tehdään hyvissä ajoin, jotta asukkaat ehtivät mm. siirtää tavarat pois asentajien tieltä. Tiedote tiputetaan perinteisesti suoraan huoneiston postiluukusta. Tiedotteiden mukana tulee toimenpideohjeet jokaiselle asukkaalle. Lisäksi tarjoamme asukkaille suojausmateriaaleja esimerkiksi huonekalujen suojaamiseksi. Niiden lisäksi kannattaa käyttää vanhoja lakanoita, sillä kangas imee pölyn muita materiaaleja paremmin, eikä pöly pääse leviämään asuntoon suojamateriaalien poistamisen yhteydessä.

Ikkunaremontin lopulla järjestetään asukaspalautekysely ja vastaanottotarkastus, mitä seuraa takuutarkastus kahden vuoden kuluttua. Asukaspalautelomakkeella voi kertoa määräaikaan mennessä, jos huoneistossa tarvitaan korjauksia. Ikkunaremontin valvojista on kiinni, miten lopullinen vastaanottotarkastus toteutetaan. Suositeltu malli on tehdä yhdessä urakoitsijan kanssa pistokoe muutamaan asuntoon ja kiinnittää huomiota asukaspalautekyselystä esiin nousseisiin asioihin. Asukaspalautekyselystä voi nousta esiin myös selkeitä reklamaatiokohteita, kuten tuotevirheitä. Lammin Ikkunan jälkimarkkinointitiimi hoitaa tarvittavat korjaukset pikimmiten palautteiden läpikäynnin jälkeen. On kuitenkin hyvä muistaa, että taloyhtiö vastaa viestinnästä urakoitsijan suuntaan, ei yksittäiset asukkaat.

Kysy tarjous taloyhtiön ikkunaremontista

Suunnitellaanko ikkunaremonttia taloyhtiössäsi? Ota rohkeasti yhteyttä Lammin Ikkunaan ja pyydä tarjous kerrostalon ikkunaremontista tai rivitalon ikkunaremontista. Tutustu myös meidän referensseihin ja ikkunatuotteisiin. Katso myös webinaaritallenne taloyhtiöiden ikkunaremonttien kilpailuttamisesta.